Kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerden en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanı adi kira sözleşmesidir. Adi kira sözleşmesine ilişkin BK. da yer alan düzenlemelerin yanı sıra 6570 sayılı GKK. mesken ve işyeri kiralamalarını konu edinen kira sözleşmeleri bakımından kiralananın tahliyesine ilişkin özel hükümler getirmektedir.

 

GKK. bir takım şartların gerçekleşmesi halinde kira ilişkisinin kiracı veya kiraya verenin isteği üzerine sona ermesine ilişkin düzenlemeler yaparak kiracı kiraya veren arasındaki menfaat dengesini korumaya çalışmaktadır. Aynı şekilde kiralananı iktisap eden yeni malike de ihtiyaç halinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır.

 

Kiralananı sonradan iktisap edenin ihtiyacı nedeniyle tahliye ” konulu bu çalışmada, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında kiralananı iktisap eden kavramı ele alınmış, iktisap edenin ihtiyacı nedeniyle tahliye şartları bakımından ihtiyaç durumu incelenmiş, iktisap edenin kendisinin, karısının veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı bulunması ve tahliyenin sağlanması bakımından ihtarname çekilmesine ve dava açılmasına ilişkin gözetilmesi gereken şartlar ele alınmıştır.

 

Ayrıca 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldıracak olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konunun düzenleniş biçimi karşılaştırmalı olarak incelenmiştir.

 

I.GENEL OLARAK

6570 sayılı GKK. un 7 nci maddesine göre, “ Gayrimenkulü TMK. hükümlerine göre iktisap eden kimse, kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra tahliye davası açabilmektedir. ”[1]

 

6098 sayılı TBK. nun “ Yeni Malikin Gereksinimi ” başlıklı 351 nci maddesine göre de, “ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

 

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. ”

 

II.İKTİSAP EDEN ( EDİNEN ) KAVRAMI

6570 sayılı kanuna göre, iktisap edenin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle bu kanuna tabi bir taşınmazın kiralanmış olması, taşınmazın 6570 sayılı kanuna tabi belediye sınırları içinde yahut iskele, liman veya istasyonlarda bulunması ve taşınmaz üzerinde kalıcı ve durağan yapıların bulunması gerekmektedir.

 

6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmünde “ gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden ” deyimine yer verilmiştir. Bu iktisap satım ya da bağışlama gibi bir sebeple devren olabileceği gibi, miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebeple sicil dışı gerçekleşmiş olabilir. Hatta Yargıtay Kooperatifler Kanununa göre kendisine tahsis yapılan kimsenin dahi 6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmüne göre tahliye davası açmasını kabul etmektedir.[2]

 

Kira konusu taşınmazın belirli bir payını iktisap eden kimse de, sayı ve pay çoğunluğunun olması kaydıyla buradaki anlamda yeni malik olur ancak Yargıtay’a göre daha önce pay sahibi olduğu kiralananın tamamına sonradan malik olan kimseye yeni pay iktisabı 6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmünden yararlanma hakkı vermez.[3]

 

Kiralanan üzerindeki mülkiyet hakkını kazanandan başka, onun üzerinde intifa hakkı elde edenler de burada öngörülen tahliye davasını açabilirler, çıplak mülkiyet hakkını kazanın tahliye davası açması mümkün değildir.[4]

 

Kiralananın haczedilmesi durumunda da kiralanan da oturmakta olan kiracının tahliyesi mümkün değildir ve kiracı hacizden sonra da oturmaya devam eder.[5]

 

Yargıtay’a göre tapuya kayıtlı olmayan taşınmazı ( Hazine arazisi üzerindeki gecekonduyu ) satın alıp TMK. M. 892 uyarınca bir menkul gibi fiilen teslim olmaksızın mülkiyetini iktisap edenin taşınmazdaki kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması mümkündür.[6]

 

Kiralananı iktisap edenlerin sayısı birden fazla ise ihtarnamenin bunların tümü tarafından tebliğ edilmesi gerekmektedir. Tek malikin ihbar ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtarname gönderilmişse o ihtara dayanılarak 6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmüne dayanılarak dava açılamaz, açılmış ise dava reddedilir.[7]

 

Yargıtay 6. HD. konu ile ilgili bir kararında, aktin tarafı olan kiralayanın sonradan akit konusu yerin mülkiyetini iktisap etmesi halinde 6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmünden yararlanma hakkı olmadığını, sözleşme süresi içinde o yerin mülkiyetini iktisap eden kiralayanın, taraf olduğu bir akti bir yana bırakarak süresi dolmadan aktin bitimi sonucunu doğuracak istekte bulunmakta iyi niyetli olmadığını, bu durumda kanunun lafzına bağlı kalınamayacağını hüküm altına almıştır.[8]

 

6098 sayılı kanunun 351 inci maddesinde ise “ kiralananı sonradan edinen kişi ” deyimine yer verilmiştir. Burada geçen edinme kavramı Yargıtay Kararları ve 6570 sayılı kanun ile uyumlu bir şekilde kullanılmıştır. Yargıtay 6. HD. bir kararında “ Bir taşınmazı TMK. hükümlerine göre iktisap eden kimse eski malikle yapılan akde göre, isterse iktisabını, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edeceği ihtarla bildirip, yine edinme tarihinden itibaren altı ayın bitiminde dava açma hakkına sahiptir. ” ifadelerine yer vermiştir.[9]

 

III.KİRALANANI SONRADAN İKTİSAP EDENİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE EDEBİLMENİN ŞARTLARI

Taşınmazın mülkiyetinin kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, çocuklarının ya da eşinin konut ya da işyeri gereksinmesi için kullanacaksa, ancak o halde kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir. Ayrıca 6570 sayılı kanuna göre yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde ihtar çekerek altı ay sonrası için kiracıyı taşınmazdan çıkaracağını bildirmesi gerekmektedir.[10]

 

6098 sayılı kanuna göre yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoy ve üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye edebilir. Bunun için taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir.

 

Yeni malikin taşınmazı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak koşuluyla tahliye edebilme imkanı da bulunmaktadır.

 

A.İHTİYAÇ ŞARTI

Yeni malik iktisap ettiği taşınmazı kendisinin, çocuklarının ya da eşinin mesken ya da işyeri ihtiyacı için kullanma ihtiyacında ise tahliye davası açabilir. Kanunda mesken teriminin kullanılması doktrinde çeşitli tartışmalara neden olmuştur. Bir görüşe göre maddede mesken terimi kullanılmış olmasına rağmen, kanun koyucu konutu ( ikametgahı ) amaçlamaktadır. Çünkü oturma yeri ( mesken ) terimi bir kimsenin geçici amaçlar için bulunduğu yeri, ikametgah terimi ise, onun yaşam merkezini anlatmaktadır. Dolayısıyla kanun koyucunun, yeni malike, geçici amaçla oturma ihtiyacı için kiracıyı çıkarma yetkisi verdiği düşünülemez. Doktrindeki çoğunluk görüşüne göre ise kanun koyucu mesken ihtiyacı terimiyle ikametgah ihtiyacını değil mesken ihtiyacını yeterli görmüştür. Yargıtay içtihatları da çoğunluk görüşünü desteklemektedir. İhtiyaç sahibinin kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, mevcut oturduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması gibi durumlarda yeni malikin mesken ihtiyacının bulunduğundan söz edilmektedir.[11]

 

Bununla birlikte yeni malikin mesken ihtiyacına dayalı olarak açtığı tahliye davasının kabul edilebilmesi için mesken ihtiyacının samimi olması gerekmektedir. Mesken ihtiyacı bulunmadığı halde salt kira bedelini artırmak, taşınmazı başkasına kiraya vermek veya kiracıyı rahatsız etmek gibi amaçlarla açılan davalar samimi olmadığından reddedilmektedir.

 

Yeni malikin kendisinin, çocuklarının veya eşinin işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında da ihtiyaç iddiasının hem samimi ve gerçeklere uygun hem de hukuken dinlenebilir mahiyette olması gerekmektedir. İhtiyacın varlığı için kiracı olan yeni malikin ya tahliye tehdidi altında olması ya da tahliyesi istenen kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte veya halen çalışılan yer ile eşdeğer vasıfta bulunması gerekmektedir.

 

Örneğin mesken ihtiyacını ileri süren yeni malikin kendisinin kirada oturuyor olması tek başına ihtiyacın zorunlu olduğunu göstermeye yeterli iken, kendisi kirada oturan yeni malikin işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması, onun kiraya vereni tarafından tahliye tehdidi altında olması veya ihtiyaç duyulduğu iddia edilen işyerinin yapılacak işe, en az kiracı olarak kullanmakta olduğu işyeri kadar elverişli olması koşullarına bağlıdır.

 

Yargıtay işyeri ihtiyacına dayanan tahliye davalarında, kiralananda yapılacak işin belirtilmiş olmasını, işin yapılması için yasal düzenlemelerin gerekli gördüğü koşullara uygun olmasını ( taşınmazın yapılacak işe elverişli olmasını ), ihtiyaç sahibinin kiralananın bulunduğu yerde oturmasını ihtiyacın samimi ve gerçek kabul edilmesi için yeterli görmektedir.[12]

 

Yargıtay 6. HD. konu ile ilgili kararlarında işin genişletilmesi amacıyla ileri sürülen ihtiyacın ve ikinci bir iş yapma ihtiyacının kanunun aradığı anlamda zorunlu ihtiyaçlar olmadığını vurgulamıştır.[13]

 

Yargıtay 6. HD. bir başka kararında 6570 sayılı yasa uyarınca ihtiyacın sabit olması durumunda dahi kiralananın ancak olduğu gibi kullanılmasının söz konusu olduğu durumlarda tahliye kararı verilebileceğini, davacının kiralananı akaryakıt istasyonu olarak kullanacağını belirttiğini, taşınmazın ancak üzerindeki bina yıkılıp yeni bir düzenleme yapıldıktan akaryakıt istasyonu olarak kullanılabileceğini, kiralananı olduğu gibi kullanma ve ondan yararlanma imkanı bulunmadığını bu nedenle tahliye davasının reddedilmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.[14]

 

Mesken ve işyeri ihtiyacının davanın açıldığı anda mevcut olması gerekmeyip, davanın görüldüğü sırada veya kısa bir süre sonra gerçekleşeceğinin anlaşılması yeterlidir.

 

6098 sayılı kanunda kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. 6098 sayılı kanunda 6570 sayılı kanundan farklı olarak üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilerin ihtiyacı da tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

 

Aynı zamanda 6098 sayılı kanunda mesken yerine konut terimi kullanılmıştır. Konut kelime anlamı itibariyle bir ailenin yaşadığı yapısal birim demektir.[15]

 

Konut terimini bir ailenin yaşam merkezi olarak nitelendirmek yerinde olacaktır. Bu anlamda 6098 sayılı kanun yürürlüğü döneminde yukarıda izah edilen mesken terimi ile ilgili tartışmaların son bulacağı görülmektedir.

 

B.BİLDİRİM VE SÜRE ŞARTI

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmiş ve iktisap tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açmış olması gerekmektedir.

 

Bir ve altı aylık süre iktisap tarihinden itibaren hesaplanacağı için, sürenin başlangıç anı iktisabı sağlayan işlemin türüne göre farklılık gösterecektir.

 

Madde metninde keyfiyetten haberdar etme ifadesi kullanılmıştır. Bu ifade Yargıtay içtihatlarında bir aylık sürede ihtarnamenin bir aylık süre içinde gönderilmiş olmasının değil, kiracıya ulaşmış olmasının gerektiği şeklinde kabul edilmektedir.

 

Tunçomağ, bu içtihatları eleştirmekte ve dürüst davranarak bir ay içinde ihtarnameyi gönderen yeni malike, ihtarnamenin geç ulaşması tehlikesini yüklemenin doğru olmadığını söylemektedir. Tunçomağ gerekçe olarak, bu ihtarnamenin bir tasavvur açıklaması niteliği taşıdığını ve bu tasavvur açıklamasına, karşı tarafa ulaşması gerekli irade beyanlarına dair esasın kıyasen uygulanmasının yerinde olmayacağını ileri sürmektedir.[16]

 

Doktrindeki çoğunluk görüşüne göre de ihtarın yazılı şekilde olması gerektiği, içeriğinde yeni malikin iktisap durumunun, ihtiyacının ne olduğunun ve tahliye isteğinin belirtilmiş olması gerektiği kabul edilmektedir.

 

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının bir diğer koşulu olan dava açmak için iktisap tarihinden itibaren altı ay bekleme koşulu hususunda da Yargıtay’ın çelişkili içtihatları bulunmaktaydı. Sürenin iktisap tarihinden mi yoksa ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren mi başlayacağı noktasında çelişkili uygulamalar bulunmaktaydı. Ancak Yargıtay’ın son içtihatlarında altı aylık sürenin başlangıcında da iktisap tarihini esas aldığı görülmektedir.

 

Bununla birlikte tahliye davasının altı aylık sürenin bitiminde derhal açılması gerekmeyip makul bir süre içerisinde açılması gerekmektedir. Ancak altı ayın bitiminden uzunca bir müddet geçtikten sonra açılan tahliye davaları da samimi bulunmayarak reddedilmektedir. Bu nedenle bu davaların en geç eski malikle yapılmış kira sözleşmesinin sonuna kadar açılması gerekmektedir.[17]

 

Davacı yeni malik çektiği ihtar ile kiracı davalıya altı aydan daha uzun bir süre vermiş ise o süre ile bağlıdır ve o süre dolmadan dava açamaz. Uygulamada çoğu zaman tebliğ tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye istenmektedir. Böyle bir durumda dava ancak tebliğ tarihinden altı ay sonra açılabilir. İktisap tarihi burada önem taşımaz.[18]

 

Kiracının kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmiş olması durumunda ise yeni malikin ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açması mümkün değildir.

 

Yeni malik isterse eski malikin halefi olarak sözleşmenin sonunda 6570 sayılı kanunun diğer tahliye nedenlerine dayanarak, isterse ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davasını açabilir, bu konuda seçimlik hakka sahiptir.[19]

 

6098 sayılı kanunda kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve altı ay içinde tahliye davası açması gerektiği düzenlenmiştir.

 

6098 sayılı kanunda 6095 sayılı kanundan farklı olarak ihtarnamenin yazılı olması şartı getirilmiştir. Burada aksine bir hüküm bulunmadığı şekil şartının geçerlilik şartı olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bildirimin yapılması şartıyla edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açılması şartı korunmuştur.

 

Bununla birlikte 6098 sayılı kanunda ayrıca yeni malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabileceği kanunlaştırılmıştır.

 

IV.DAVA ŞARTLARI

6095 sayılı kanunun 7/1 – d, 6098 sayılı kanunun 351 inci madde hükümlerine göre taşınmazın tahliye edilebilmesi için yukarıda izah edilen sürelere uygun olarak tahliye davası açılması gerekmektedir.

 

HMK nun 4/1 – a m. hükmü “ Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

 

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler. ” şeklindedir.

 

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarında dava açma hakkı yeni malike aittir. Malik gerçek veya tüzel kişi olabilir. Paylı mülkiyette dava hakkı pay ve paydaş çoğunluğuna, elbirliği mülkiyetinde ise tüm paydaşlara aittir.[20]

 

Dava kiracıya karşı açılır. Kira sözleşmesinde kiracılar birden fazla ise, kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, dava tüm kiracılara karşı açılır.[21]

 

SONUÇ

6570 sayılı kanunun 7/1, d hükmü kiralananı TMK. Hükümlerine göre iktisap eden kimseye evvelki malik ile kiracı arasında kurulan kira sözleşmesinin sonunu beklemeden dava açma hakkını tanımıştır. İktisap satım, trampa, hibe v.s. şeklinde olabilir.

 

Kanun bu hükmü ile bir anlamda yeni maliki himaye ederek dava süresi açısından kiracı ile olan sözleşme sonunu bekleme mecburiyetinden kurtarmıştır. Sözleşmenin çok uzun süreli olması durumunda yeni malik o sözleşme sonunu beklemeden 7/1, d maddesindeki sürelerden yararlanarak dava açabilir.[22]

 

Yeni malik mülkiyetle, birlikte sözleşmeden doğan hakları ve borçları da iktisap ettiğinden sözleşmedeki süre onun lehine ise altı aylık süreyi beklemeye gerek görülmemiştir.

 

6098 sayılı kanunun 351 inci maddesinde de 6570 sayılı kanunun konu ile ilgili hükümlerine paralel düzenlemeler yapılmış, bunun yanı sıra kiralananı sonradan edinen kimsenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yazılı bir bildirimde bulunma şartı ve kiralananı sonradan edinen kimsenin, ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabileceği kanun hükmüne eklenmiştir.

 

 

 

[1] ARAL, Fahrettin; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2006, s. 290

 

2

[2] AYAR, Ahmet; Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye, E-Akademi, Ekim 2009, E.T. 28.12.2010, s. 2

 

[3] AYAR, s. 3

 

[4] ARAL, s. 290

 

[5] ZEVKLİLER, Aydın; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2008 s. 244

 

[6] TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I, İstanbul, 2008, s. 140

 

[7] TUNABOYLU, Müslim; Açıklamalı İçtihatlı Kira Hukuku, Cilt II, Ankara, 1999, s. 1100

 

[8] Y. 6. HD. 16.12.1996 T., 1996/11327 E., 1996/11586 K., Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları, E.T. 20.12.2011

 

3

[9] Y. 6. HD. 22.11.2004 T., 2004/7717 E., 2004/8192 K., Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları, E.T. 20.12.2011

 

[10] ZEVKLİLER, s. 242

 

4

[11] AYAR, s.7

 

[12] AYAR, s.9

 

5

[13] Y. 6. HD. 25.12.1995 T., 1995/12337 E., 1995/12389 K. ve Y. 6. HD. 26.06.1995 T., 1995/6342 E., 1995/6476 K., TUNABOYLU, s. 1114 - 1125

 

[14] Y. 6. HD. 24.09.1998 T., 1998/7137 E., 1998/7343 K., TUNABOYLU, s. 1104

 

[15] Sözlük, Sinerji Grup A.Ş., E.T. 20.12.2011

 

6

[16] TANDOĞAN, s.139 ( naklen )

 

[17] ZEVKLİLER, s. 244 ( naklen )

 

[18] TUNABOYLU, s. 1100

 

7

[19] ZEVKLİLER, s. 244

 

[20] RUHİ, Ahmet Cemal; Kira Hukuku, Ankara, 2011, s. 1188

 

8

[21] RUHİ, s. 1189

 

9

[22] TUNABOYLU, s. 1098