Türkisches Recht für Mandanten außerhalb der Türkei.

Für wen wir arbeiten

Immobilienkauf in der Türkei als ausländischer Staatsangehöriger

Natürliche Personen mit der Staatsangehörigkeit eines durch Präsidialbeschluss bestimmten Staates dürfen in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben, vorbehaltlich gesetzlicher Obergrenzen für die Gesamtfläche und der Beschränkungen in militärischen Sperrgebieten, Sicherheitszonen und strategischen Gebieten (Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35). Ausländische Gesellschaften erwerben Immobilien nur im Rahmen besonderer Gesetze; in der Türkei gegründete Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern unterliegen einem gesonderten Genehmigungsverfahren. Das Eigentum geht allein durch Eintragung im Grundbuchamt (tapu) über. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag, ein Reservierungsformular oder eine Zahlungsquittung übertragen kein Eigentum.

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   Prüfung des Grundbuchs

   Vor jeder Zahlung wird der Grundbuchauszug auf Hypotheken, Pfändungen, Vermerke und Dienstbarkeiten geprüft; Bebauungsstatus und Nutzungsgenehmigung des Gebäudes werden bei der Gemeinde abgefragt; es wird festgestellt, ob die Einheit als Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder nur als Bauanwartschaft (kat irtifakı) eingetragen ist und ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist. Die Immobilie muss außerhalb militärischer Zonen liegen; die Bestätigung holt das Grundbuchamt ein.

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   Vertrag und Anzahlung

   Vorverträge (satış vaadi) sind nur wirksam, wenn sie vor einem Notar geschlossen werden; sie können zur Sicherung im Grundbuch vorgemerkt werden. Anzahlungen an Makler oder Bauträger gegen formlose Reservierungen sind die häufigste Verlustquelle. Die Maklerprovision ist durch Verordnung auf vier Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt und wird, soweit nichts anderes vereinbart ist, zwischen den Parteien geteilt.

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   Wertgutachten, Zahlung und Abgaben

   Ausländische Käufer müssen ein Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen vorlegen, das zugleich die Mindestbemessungsgrundlage für die Grundbuchgebühr bestimmt. Der Kaufpreis ist in Fremdwährung in die Türkei einzuführen und über eine türkische Bank zu wechseln, die den vom Grundbuchamt verlangten Devisenankaufsbeleg ausstellt. Bei der Beurkundung fallen die Grundbuchgebühr (derzeit vier Prozent des erklärten Wertes, in der Praxis zwischen Käufer und Verkäufer geteilt), die Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) und eine türkische Steuernummer an.

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   Eigentumsübertragung im Grundbuchamt

   Die Übertragung erfolgt im Grundbuchamt in Anwesenheit der Parteien oder ihrer Bevollmächtigten, bei nicht türkischsprachigen Beteiligten unter Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers. Zahlung und Eintragung sollten verknüpft werden; wir empfehlen die Zahlung per Banküberweisung bei Eintragung oder über ein Sperrkonto.

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   Nach dem Erwerb

   Anmeldung der Versorgungsverträge, jährliche Grundsteuer (Erklärung bei der Gemeinde), Hausgeld und gegebenenfalls die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Halten der Immobilie über einen vorgeschriebenen Zeitraum und oberhalb eines vorgeschriebenen Wertes kann unter den jeweils geltenden Bedingungen zur türkischen Staatsangehörigkeit durch Investition führen; diese Bedingungen ändern sich und sind zum Zeitpunkt des Kaufs zu prüfen.

Vermietung der Immobilie vom Ausland aus

Das türkische Mietrecht schützt Wohnungs- und Geschäftsraummieter erheblich. Ein Mietvertrag endet nicht allein durch Ablauf der Vertragszeit: Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, und der Vermieter kann nur aus den im Obligationengesetz (Art. 339 ff.) abschließend genannten Gründen kündigen. Mieterhöhungen sind auf den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex begrenzt; die Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen und ist auf ein Bankkonto einzuzahlen; vor jeder Räumungs- oder Mietstreitigkeit ist ein Mediationsverfahren zwingend. Kurzzeitvermietungen bis zu hundert Tagen bedürfen nach dem Gesetz Nr. 7464 einer touristischen Vermietungserlaubnis und werden ohne diese mit Bußgeldern belegt. Mieteinkünfte nicht ansässiger Eigentümer unterliegen in der Türkei der beschränkten Steuerpflicht, vorbehaltlich des Doppelbesteuerungsabkommens mit Ihrem Wohnsitzstaat.

Probleme während eines Aufenthalts in der Türkei

Die meisten rechtlichen Probleme von Reisenden lassen sich nach der Rückkehr weiterverfolgen, sofern die Beweise vor Ort gesichert wurden. Die Tabelle nennt die häufigsten Situationen, den ersten Schritt noch in der Türkei und das, was anschließend vom Ausland aus möglich ist.

Deliktische Ansprüche verjähren in der Türkei in der Regel zwei Jahre nach Kenntnis von Schaden und Ersatzpflichtigem, spätestens nach zehn Jahren; Ansprüche aus Versicherungs- und Pauschalreiseverträgen haben eigene Fristen. Das Polizei- oder Vorfallsprotokoll vor der Abreise zu sichern, ist in der Praxis entscheidend.

Geschäfte mit türkischen Vertragspartnern

Gerät ein türkischer Vertragspartner in ein Sanierungsverfahren (Konkordat) oder in die Insolvenz, müssen Gläubiger ihre Forderungen innerhalb kurzer gesetzlicher Fristen anmelden und gegebenenfalls über den Sanierungsplan abstimmen; wir vertreten ausländische Gläubiger in diesen Verfahren. Unsere türkischsprachigen Leitfäden zum Gesellschaftsrecht und zur laufenden Unternehmensberatung beschreiben unsere inländische Praxis im Einzelnen.

Anerkennung und Vollstreckung ausländischer Urteile und Schiedssprüche

Ein Urteil eines ausländischen Gerichts entfaltet in der Türkei keine Wirkung, bevor ein türkisches Gericht die Anerkennung (tanıma) oder Vollstreckbarerklärung (tenfiz) ausgesprochen hat. Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über das internationale Privat- und Verfahrensrecht (Gesetz Nr. 5718, Art. 50 bis 59); ausländische Schiedssprüche werden nach dem New Yorker Übereinkommen von 1958, dem die Türkei beigetreten ist, und Art. 60 bis 63 desselben Gesetzes vollstreckt. Das türkische Gericht überprüft die ausländische Entscheidung nicht in der Sache.

Ausländische Scheidungsurteile mit einem türkischen Ehegatten können ohne Gerichtsverfahren unmittelbar im türkischen Personenstandsregister eingetragen werden, wenn beide früheren Ehegatten oder ihre Bevollmächtigten gemeinsam den Antrag stellen, das Urteil rechtskräftig ist und dem türkischen ordre public nicht offensichtlich widerspricht (Personenstandsgesetz Nr. 5490, Art. 27/A). Wirkt der andere Ehegatte nicht mit, ist eine Anerkennungsklage vor dem Familiengericht erforderlich.

Erb- und Familiensachen mit Türkeibezug

Strafverfahren mit Beteiligung ausländischer Staatsangehöriger

Ein ausländischer Staatsangehöriger kann in ein türkisches Strafverfahren als Beschuldigter, als bereits ausgereister Angeklagter oder als Geschädigter einer in der Türkei begangenen Straftat geraten, zumeist eines Betrugs im Zusammenhang mit Immobilienkäufen, Geldanlagen oder Online-Geschäften.

Die Überstellung verurteilter Personen und die Rechtshilfe zwischen der Türkei und anderen Staaten richten sich nach dem Gesetz über die internationale justizielle Zusammenarbeit in Strafsachen (Nr. 6706) und den anwendbaren Übereinkommen; wir beraten zur türkischen Seite solcher Ersuchen.

Wie wir mit Mandanten im Ausland arbeiten

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   Erstberatung per Videogespräch

   Sie übersenden die Unterlagen vorab (Grundbuchauszug, Vertrag, Urteil, Schriftwechsel, Polizeiprotokoll); in einem zeitzonengerecht terminierten Videogespräch bestimmen wir das anwendbare Verfahren, die Fristen und die erforderlichen Unterlagen und übersenden anschließend eine schriftliche Zusammenfassung.

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   Vollmacht

   Entweder bei einem türkischen Konsulat in Ihrem Land, wo sie in türkischer Sprache errichtet wird und unmittelbar verwendbar ist, oder vor einem örtlichen Notar; dann wird sie nach dem Haager Übereinkommen von 1961 mit Apostille versehen und in der Türkei von einem vereidigten Übersetzer übersetzt. Wir bereiten den Text so vor, dass die für Ihr Mandat erforderlichen Befugnisse, die das türkische Verfahrensrecht ausdrücklich verlangt (etwa für Vergleich, Verzicht, Scheidung oder Grundbuchgeschäfte), enthalten sind.

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   Führung des Mandats

   Gerichtliche und vollstreckungsrechtliche Anträge sowie Grundbuch- und Personenstandsgeschäfte nehmen wir aufgrund der Vollmacht vor. Zustellungen erfolgen an uns, was die monatelange Verzögerung einer Auslandszustellung vermeidet. Die Akte wird über das nationale Justiznetz (UYAP) verfolgt; Sie erhalten zu jeder Entwicklung einen schriftlichen Bericht.

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   Verhandlungen

   Zivilgerichte können auf Antrag die Teilnahme einer Partei oder ihres Anwalts an der Verhandlung per gleichzeitiger Ton- und Bildübertragung gestatten (Zivilprozessordnung, Art. 149). Die meisten Zivil- und Vollstreckungssachen werden abgeschlossen, ohne dass der Mandant je erscheint; die wenigen Schritte, die Ihre Anwesenheit erfordern, etwa bestimmte Strafverhandlungen oder eine Grundbuchbeurkundung ohne Vollmacht, werden um Ihre Reise herum geplant.

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   Ergebnis und Zahlungen

   Urteile werden vollstreckt, beigetriebene Beträge mit den für internationale Überweisungen erforderlichen Bankunterlagen auf das von Ihnen benannte Konto überwiesen, Grundbuch- und Registeränderungen abgeschlossen und Ihnen dokumentiert.

Honorar

Das Honorar wird vor Beginn jeder Tätigkeit schriftlich vereinbart. Je nach Angelegenheit arbeiten wir mit einer Pauschale für einen abgegrenzten Auftrag (etwa einen Immobilienkauf, ein Vollstreckungsverfahren oder die Anerkennung eines Urteils), nach Zeitaufwand bei beratender Tätigkeit oder mit einem monatlichen Pauschalhonorar bei laufenden Mandaten wie der Mietverwaltung oder der Unternehmensberatung. Das türkische Berufsrecht untersagt Honorare unterhalb der jährlich von der Rechtsanwaltskammer-Union veröffentlichten Mindestgebührenordnung und beschränkt reine Erfolgshonorare.

Die Zahlung erfolgt per internationaler Banküberweisung auf unser Konto in der Türkei; Rechnungen werden in türkischer Lira mit nachrichtlicher Angabe des Gegenwerts in Ihrer Währung ausgestellt. Vor Ihrer Entscheidung erhalten Sie eine Schätzung der gesamten Honorare und Kosten.

Fristen, die nicht auf Sie warten

Bei Zustellungen ins Ausland ist der Zeitpunkt, zu dem die Zustellung als bewirkt gilt, häufig streitig; bewahren Sie jeden Umschlag und jede Mitteilung auf. Sobald wir Ihre Vollmacht halten, wird an uns zugestellt und die Daten stehen fest.

Häufige Fragen

Kontakt

Schildern Sie Ihre Angelegenheit kurz und nennen Sie die Unterlagen, die Ihnen vorliegen. Wir antworten innerhalb eines Werktags schriftlich mit dem nächsten Schritt, den erforderlichen Unterlagen und einer Honorareinschätzung. Bürozeiten: Montag bis Donnerstag 08:45 bis 16:15 Uhr, Freitag 08:45 bis 17:30 Uhr, türkische Zeit (UTC+3).