Ortak taşınmaz çoğu zaman değerinin altında satılır.

Temel kural: hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz

Paylı mülkiyette her paydaş, bir hukuki işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse, ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Miras kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda da her mirasçı, sözleşme ya da kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse her zaman paylaşma isteyebilir (TMK m. 642). Paydaşların çoğunluğunun satış istememesi, taşınmazın aile yadigârı olması ya da paydaşlardan birinin orada oturması bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Paydaşlar nasıl paylaşacakları konusunda anlaşamazsa, hâkim önce taşınmazın aynen, yani bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölme mümkün değilse ya da taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse açık artırmayla satışa ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına hükmeder (TMK m. 699). Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası "çift taraflı" bir davadır: davalı paydaşlar da davacıyla aynı haklara sahiptir, kazanan ya da kaybeden taraf yoktur. Bu yüzden davayı açan paydaşın sonradan vazgeçmesi davayı her zaman bitirmez; diğer paydaşlardan biri talep ederse yargılama sürer. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Mirasçı mısınız, paydaş mı? Fark sonucu değiştirir

Uygulamada her iki durum da "ortaklığın giderilmesi" ya da "izale-i şuyu" diye anılır. Oysa miras kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmazdaki ortaklık ile birlikte satın alınan ya da sonradan pay devralınan taşınmazdaki ortaklık farklı kurallara tabidir. Tapuda "iştirak hâlinde" ya da ölen kişi adına görünen taşınmaz elbirliği mülkiyetindedir; payların kesirli olarak (örneğin 1/4) yazıldığı taşınmaz ise paylı mülkiyettedir.

Bu farkların en önemlisi, birden fazla taşınmazın miras kaldığı dosyalarda ortaya çıkar. İki mirasçı ve iki ev varsa, her ev için ayrı ayrı açılan davalar iki evin de ihalede satılmasıyla sonuçlanabilir. Terekenin tamamını kapsayan bir paylaşma davasında ise hâkim, gerekirse aradaki değer farkını denkleştirme bedeliyle karşılayarak her mirasçıya bir ev verebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, mirasçılar anlaşamazsa bu dağıtımın kurayla yapılacağını kabul eder (YHGK, E. 2011/6-55, K. 2011/222, 27.04.2011).

Ölen kişinin mirasçıları belirlenmeden dava ilerlemez. Ölmüş bir paydaş aleyhine dava açılamaz; mirasçıları mirasçılık belgesiyle belirlenmeli ve hepsi davaya katılmalıdır (7. HD, E. 2022/4885, K. 2023/5743, 27.11.2023). Mirasçılık belgesini dava açılmadan önce almak, dosyanın en çok zaman kaybettiği aşamayı baştan kısaltır. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlerin gerçekten satış olup olmadığı ayrıca tartışılacaksa, bu konu muris muvazaası davasının konusudur.

Ortaklığın giderilmesine engel olabilecek durumlar

Kanun, paylaşma hakkını üç durumda sınırlar: paydaşlar arasında ortaklığın sürdürülmesine ilişkin bir hukuki işlem, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi (TMK m. 698). Bunların yanında, başka bir davanın sonucunun beklenmesini gerektiren hâller ve hakkın kötüye kullanılması itirazı da davanın seyrini değiştirebilir. Yargıtay bu engelleri dar yorumlar; çoğu zaman sonuç davanın reddi değil, ertelenmesidir.

Bu savunmalar dava sürecinin başında, cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir. "Uygun olmayan zaman" savunması gibi bazıları hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz. Kat mülkiyeti kurulmuş bir binanın bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak tek bir dairenin paydaşları arasındaki ortaklık giderilebilir.

Ortaklık yol haritası

Durumunuzu seçin; isterseniz taşınmazın tahmini değerini ve payınızı da yazın. İzlenecek yolu, davayı etkileyebilecek hususları ve ihalede payınızın neye dönüşebileceğini göreceksiniz. Yanıtlarınız yalnızca kendi tarayıcınızda değerlendirilir; hiçbir yere gönderilmez ve kaydedilmez.

Bölme mi, satış mı?

Hâkim önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırmak zorundadır. Bu araştırma yapılmadan satışa karar verilemez; paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir kısmı bölünüp kalanı paylı bırakılamaz (14. HD, E. 2016/1918, K. 2018/1899, 13.03.2018). Bölme ise ancak imar ve tarım mevzuatının izin verdiği ölçüde, ilgili belediye ya da idarenin onayıyla yapılabilir.

Satış nasıl yapılır? 31.07.2026'dan sonra ne değişti?

Satış kararı ancak kesinleştikten sonra yerine getirilebilir (HMK m. 367). Satışı, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ve elektronik ortamda yapar. Önce bilirkişi taşınmaza değer biçer; bu değer paydaşlara tebliğ edilir ve yedi gün içinde şikâyet yoluyla itiraz edilebilir. İhaleye paydaşlar da katılabilir. Ortaklığın giderilmesi için yapılan cebri artırmada önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733).

Artırmada taşınmaz, muhammen kıymetin yüzde ellisini ve satış masraflarını karşılayan en yüksek teklife ihale edilir. Bilirkişinin biçtiği değer piyasa değerinin altında kalmışsa ve ihaleye yeterli katılım olmazsa, taşınmaz gerçek değerinin yarısına yakın bir bedelle el değiştirebilir. Bedelden satış masrafları ve harçlar düşülür; kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.

Kural, aileyi taşınmazı yabancıya kaptırmadan elde tutma fırsatıyla karşılaştırır; ama bunun bedeli yüksektir. Taşınmazı almak isteyen mirasçı, kendi payı düşüldükten sonra kalan bedeli kısa sürede hazır etmelidir. Aynı Kanun, ihaleyi kazanıp bedeli yatırmayan alıcı için yaptırımı da ağırlaştırdı: alıcının teminatı iade edilmez ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bedeli yatırmayan alıcı paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara ödenir. Bu nedenle mirasçılar arasındaki artırmaya, finansmanı önceden hazırlanmadan girilmemelidir.

Dava açmadan önce arabuluculuk

01.09.2023'ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu kural hem paylı mülkiyete hem miras ortaklığına uygulanır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk başvurusu bütün paydaşlara karşı yapılmalıdır; ölmüş paydaşlar varsa onların mirasçıları da dahil. Ulaşılamayan paydaşlar için gösterilen çabanın tutanağa geçirilmesi gerekir. Son tutanakta taşınmazın ada ve parsel numarası açıkça yazılmalı, birden fazla taşınmaz varsa hangisinde anlaşılıp hangisinde anlaşılamadığı ayrıca belirtilmelidir. Bu eksikler sonradan davanın usulden reddine yol açabilir.

Paydaşlar arabuluculukta anlaşırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Şerhli anlaşma belgesiyle, ayrıca resmî senet düzenlenmeden tapuda tescil istenebilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B, 7531 sayılı Kanunla eklenen fıkra). Anlaşmanın satış yoluyla paylaşma öngördüğü hâllerde ise uygulama henüz yerleşmedi; bölge adliye mahkemelerinin bu konuda birbirine aykırı kararları var. Satış öngören bir anlaşma belgesi, satış yöntemi ve bedelin dağıtımı bakımından ayrıntılı yazılmalıdır.

İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan paydaş, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin ancak yarısına hükmedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A, 7531 sayılı Kanunla değişik). Çok paydaşlı dosyalarda bu yaptırım, payın değerine göre ağır bir sonuç doğurabilir.

En sık gördüğümüz hatalar

1. Mirasçılık belgesi alınmadan arabulucuya ya da mahkemeye gitmek.Ölmüş paydaşın bütün mirasçıları sürece katılmadıkça ne arabuluculukta anlaşma geçerli olur ne de dava sonuçlanır. Mirasçıların belirlenmesi, özellikle yurt dışında yaşayan mirasçılar varsa, dosyanın en uzun süren aşamasıdır.
2. Miras kalan birden fazla taşınmaz için ayrı ayrı dava açmak.Her taşınmaz için ayrı dava, çoğu zaman hepsinin ihalede satılmasıyla sonuçlanır. Terekenin bütününü kapsayan paylaşma davasında ise her mirasçıya bir taşınmaz verilip değer farkı parayla denkleştirilebilir.
3. Engel ve savunmaları cevap dilekçesinde ileri sürmemek.Uygun olmayan zaman, paylaşmama sözleşmesi ya da bekletici mesele sayılacak başka bir dava, hâkimin kendiliğinden araştırmayacağı hususlardır. Zamanında ileri sürülmeyen savunma sonraki aşamada çoğu zaman dinlenmez.
4. Muhdesatı karar kesinleştikten sonra hatırlamak.Ortak taşınmaz üzerine ev yapan ya da ağaç diken paydaş, bunu ortaklığın giderilmesi davası sırasında ileri sürmezse, satış bedeli arsa ve yapı ayrımı yapılmadan paylar oranında dağıtılır. Kararın kesinleşmesinden sonra açılacak tespit davası kural olarak kabul edilmez.
5. Kıymet takdirine itiraz etmemek.Bilirkişinin biçtiği değer, ihalenin alt sınırını ve çoğu zaman satış bedelini belirler. Değer raporu tebliğ edildiğinde itiraz süresi yalnızca yedi gündür; emsal satışları ve imar durumunu gösteren belgelerle itiraz edilmelidir.
6. Mirasçılar arasındaki artırmaya finansmansız girmek.Yeni kuralda ilk artırmada teklif muhammen kıymetin tamamını karşılamalıdır. İhaleyi alıp bedeli yatıramayan mirasçı teminatını kaybeder ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası öder.
7. Payı ihaleden önce dışarıya satmak ya da satın almak.Miras kalan taşınmazda payın mirasçı olmayan birine devri, mirasçılar arasındaki ilk artırma imkânını ortadan kaldırabilir. Pay satışında diğer paydaşların önalım hakkı da gündeme gelir. Bu adımlar dava öncesinde birlikte planlanmalıdır.
8. Arabuluculuk anlaşmasını özensiz yazmak.Ada-parsel, payların dağılımı, varsa denkleştirme bedeli, ödeme tarihi ve tescil talebi açıkça yazılmamış bir anlaşma belgesi, tapuda ya da satış memurluğunda işlem görmeyebilir.

Masraflar ve vekâlet ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında kazanan ya da kaybeden taraf olmadığından yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bütün paydaşlara payları oranında yükletilir; paydaşlar bu giderlerden müteselsilen sorumlu değildir (14. HD, E. 2015/9835, K. 2015/9545, 28.10.2015). Davayı açan paydaş başvuru harcı, keşif, bilirkişi ve tebligat giderlerini başlangıçta kendisi yatırır; karar verilirken bu giderler paydaşlar arasında paylaştırılır.

Tarifedeki tutarlar, mahkemenin karşı tarafa yükleyeceği vekâlet ücretinin alt sınırıdır; avukatınızla aranızdaki ücret sözleşmesi ayrıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa bu giderlerin büyük kısmı hiç doğmaz.

Yaklaşımımız

Sık sorulan sorular