Arsanızı koruyan şey müteahhidin sözü değil, sözleşmenizdir.

Bu sözleşme ne tür bir sözleşme?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasındaki payların bir kısmını müteahhide devretmeyi; müteahhit de karşılığında binayı yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Kanunda ayrıca düzenlenmemiştir. Yargıtay ve öğreti, bu sözleşmeyi eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşme olarak kabul eder.

Bu nitelik iki önemli sonuç doğurur. Birincisi, sözleşme bir taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmî şekle tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzaların noterce onaylanması bu şartı karşılamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu şekli bir geçerlilik şartı olarak kabul ediyor (HGK, E. 2022/447, K. 2023/1136, 22.11.2023). İkincisi, uyuşmazlıklar hem eser sözleşmesi hem de tapu hukuku kurallarıyla çözülür; bu yüzden sözleşmedeki her eksik, iki ayrı hukuk alanında ayrı ayrı sorun çıkarabilir.

Bu uyuşmazlıklar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür ve kanunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmaz. Yargıtay'da bu dosyalara 6. Hukuk Dairesi bakmaktadır. Riskli yapı dönüşümünde konut maliki ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklarda ise tüketici mahkemesinin görevli olduğuna dair 2026 tarihli bir Yargıtay kararı bulunuyor (bkz. sık sorulanlar).

Sözleşmelerde en sık gördüğümüz hatalar

Aşağıdakilerin hiçbiri sözleşme imzalanırken göze batmaz. Hepsi inşaat başladıktan, çoğu da bittikten sonra ortaya çıkar. O noktada düzeltmek ya çok pahalıdır ya da artık mümkün değildir.

1. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması.Adi yazılı ya da yalnızca imzası onaylanmış bir sözleşme kural olarak geçersizdir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı sayabiliyor (HGK, E. 2018/453, K. 2021/1702, 16.12.2021); ama o noktaya kadar her iki taraf da belirsizlik içinde kalır.
2. Arsanın tamamının ya da büyük bölümünün peşin devredilmesi.Bu, en ağır sonuçlu hatadır ve son yıllarda daha da ağırlaştı. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli kararıyla (E. 2024/1, K. 2025/2) yerleşik "avans tapu" içtihadından döndü: müteahhitten tapuya güvenerek pay ya da daire alan veya lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişi artık korunuyor. Arsa sahibi, sözleşmeyi feshetse bile bu payları ancak alıcının kötüniyetini ispat ederse geri alabiliyor. Payların inşaatın ilerleyişine göre kademeli devri, devredilen paylar üzerine ipotek ve sözleşmenin tapuya şerhi bu riske karşı başlıca güvencelerdir.
3. Müteahhidin hazırladığı matbu metnin olduğu gibi imzalanması.Bu metinler çoğu zaman başka bir arsa için yazılmış sözleşmelerin kopyasıdır. Arsanızın özelliklerini, size kalacak bölümleri ve sizin önceliklerinizi yansıtmaz; ayrıntı bırakılmayan her konu ileride müteahhidin yorumuna kalır.
4. Başlama tarihinin belirsiz bırakılması."İnşaat süresi 24 aydır" ya da "ruhsat alındıktan sonra 24 aydır" gibi ifadeler, sürenin ne zaman başladığını belirsiz bırakır. Ruhsatın ne zamana kadar alınacağı ve gecikirse ne olacağı yazılmazsa, 24 ay hiç başlamayabilir. Yargıtay uygulamasında ruhsat için süre öngörülmemişse makul sürenin altı ay kabul edildiği kararlar bulunsa da, bunu dava yoluyla tartışmak zorunda kalırsınız.
5. Teslimin tanımlanmaması.Teslim; anahtarın verilmesi mi, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması mı, yoksa anahtar teslim (her şeyiyle kullanıma hazır) daire mi? Bu yazılmazsa uyuşmazlık kaçınılmazdır. Yargıtay, iskânı alınmamış daireyi fiilen kullanmaya başlayan, kiraya veren ya da satan arsa sahibi bakımından gecikme tazminatını kural olarak bu tarihe kadar hesaplıyor (YHGK, E. 2024/6-170, K. 2025/744, 26.11.2025). Teslim anahtar teslim olarak kararlaştırılmışsa iskânsız teslim gerçekleşmiş sayılmıyor (YHGK, E. 2025/6-28, K. 2026/124, 25.02.2026). Yani sözleşmedeki tek bir kelime, aylarca sürecek tazminatın kaderini belirliyor.
6. Gecikme hâlinde ödenecek tutarın yazılmaması ya da belirsiz yazılması.Sözleşmede hiç hüküm yoksa kaybınızı dava açıp bilirkişi incelemesiyle ispat etmek zorunda kalırsınız. "Kira bedeli ödenir" gibi genel bir ifade ise hangi tarihten itibaren, hangi rayiçle ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı mı ödeneceği konusunda yeni bir uyuşmazlık doğurur. Sözleşme tarihindeki rakamla yazılmış sabit bir tutar da birkaç yıl içinde enflasyon karşısında anlamsızlaşır. Kira kaybı ve gecikme tazminatı talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (23. HD, E. 2015/9059, K. 2018/4309, 20.09.2018).
7. İfaya ekli cezai şartın öngörülmemesi.Kira kaybından ayrı olarak, müteahhidi süreye uymaya zorlayan bir cezai şart, gecikmenin müteahhit için de pahalı olmasını sağlar. Ancak ifaya ekli cezai şart, teslim alınırken açıkça saklı tutulmazsa sonradan istenemeyebilir. Bu nedenle hem cezai şartın hem de teslimde izlenecek usulün sözleşmede birlikte yazılması gerekir.
8. Size kalacak bağımsız bölümlerin belirsiz bırakılması.Kat, cephe, konum ve net/brüt metrekare yazılmazsa en kötü konumdaki daireler size düşebilir; projede yapılan değişikliklerle metrekareniz küçülebilir. Bölümlerin kurayla belirleneceği öngörülmemişse sonradan yapılan bir kura da sizi bağlamaz; ama bunu da tartışmak gerekir.
9. Malzeme ve işçilik standardının yazılmaması.Mahal listesi, örnek daire ve çevre düzenlemesi (otopark, bahçe, peyzaj, ortak alanlar) sözleşmeye eklenmezse "projesine uygun" ifadesi tek ölçü olur. Ruhsat projesi ise sizin evinizin kalitesini değil, imar mevzuatına uygunluğu gösterir.
10. İnşaatı denetleme hakkının öngörülmemesi.Yapı denetim kuruluşu mevzuata ve projeye uygunluğu denetler; mahal listenize ya da sözleşmedeki özel taahhütlere uyulup uyulmadığını denetlemez. Sizin ya da atayacağınız bir mühendisin şantiyeye girip imalatı inceleme hakkı yazılmazsa, duvarın içinde kalan yalıtım ve tesisat hataları ancak yıllar sonra ortaya çıkar.
11. Ayıp ve eksiklerin teslimde bildirilmemesi.Kanun, iş sahibinin teslim aldığı eseri gözden geçirmesini ve açık ayıpları imkân bulur bulmaz, gizli ayıpları ise ortaya çıkar çıkmaz bildirmesini arar; aksi hâlde ayıp kabul edilmiş sayılır (TBK m. 474-477). Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan haklar kural olarak beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 478). Sözleşmede teslim sırasında ortak tespit tutanağı düzenlenmesi öngörülmezse, en kritik anda bu kuralları bilmeden hareket edersiniz.
12. Resmî gider ve primlerin kime ait olduğunun yazılmaması.Yapı ruhsatı harçları, yapı denetim hizmet bedeli, abonelik ve bağlantı bedelleri ile inşaatta çalışanların sigorta primleri büyük tutarlardır. Kanun yapı denetim hizmet bedelini "yapı sahibi"ne yüklemektedir (4708 sayılı Kanun m. 5). Bu giderlerin müteahhide ait olduğu açıkça yazılmazsa, faturanın size kesilmesi ihtimali doğar.
13. İnşaatın başkasına devrinin yasaklanmaması.Sözleşmenin devri kanunen sizin onayınızı gerektirir (TBK m. 205); ancak bu onay örtülü olarak da verilmiş sayılabilir ve müteahhit işi fiilen başka bir firmaya yaptırabilir. Açık bir devir ve taşeron yasağı ile onayın yazılı olma şartı yoksa, sözleşmeyi imzaladığınız firmayla değil, hiç tanımadığınız biriyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
14. Mücbir sebebin tanımlanmaması.Deprem, salgın, maliyet artışları ve resmî işlemlerdeki gecikmeler, müteahhitlerin süre uzatımı ya da ek pay talebinde en sık başvurduğu gerekçelerdir. Neyin mücbir sebep sayılacağı, süreyi ne kadar uzatacağı ve nasıl bildirileceği yazılmazsa bu tartışma mahkemede çözülür; o sırada gecikme tazminatınız da askıda kalır.
15. Erken satışın sınırlanmaması.Müteahhit, kendisine kalacak daireleri inşaat bitmeden satabilir. Yargıtay, müteahhidin edimini yerine getirmeden hakkını devrettiği hâllerde arsa sahibinin ifaya zorlanamayacağını kabul ediyor (YHGK, E. 2022/(14)7-4, K. 2023/839, 20.09.2023). Ama müteahhit işi bıraktığında bu alıcılar, tapunun kendilerine verilmesi için arsa sahibine dava açar. Satışın inşaatın belirli bir seviyeye gelmesine ya da sizin onayınıza bağlanması, bu davaların önünü keser.

Sözleşmenizi test edin

Sözleşmenizi elinize alın ve aşağıdaki soruları yanıtlayın. Henüz imzalamadıysanız müteahhidin size verdiği taslak üzerinden yanıtlayın. Test sonunda, sözleşmenizdeki her eksiğin size olası maliyetini kendi rakamlarınızla göreceksiniz. Yanıtlarınız yalnızca kendi tarayıcınızda değerlendirilir; hiçbir yere gönderilmez ve kaydedilmez.

Müteahhitseniz

Belirsiz bir sözleşme yalnızca arsa sahibini değil, müteahhidi de korumasız bırakır. Arsa sahibinin kiracılarını ne zaman tahliye edeceği, ruhsat için gereken vekâletnameleri ne zaman vereceği, paylarını hangi aşamada devredeceği yazılmazsa, gecikmenin sorumlusu siz sayılırsınız. Sözleşme geriye etkili feshedilirse yaptığınız imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleriyle, yıllar süren bir yargılamada geri almaya çalışırsınız. Mücbir sebep ve maliyet artışı tanımlanmamışsa süre uzatımı ve uyarlama talebiniz, sözleşmenin değil mahkemenin takdirine kalır.

Arsa sahiplerinin edimlerini, sizin ilerleme ve ödeme takviminizi ve hissedar sayısı fazla olan arsalarda imza süreçlerini güvenceye alan bir sözleşme, iş başladıktan sonra çıkacak uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Uyuşmazlık çıktıysa

1. 1

   Durum tespiti

   İnşaatın hangi seviyede olduğu, tapuda kimin adına ne kadar pay bulunduğu, müteahhidin bu payları satıp satmadığı ya da ipotek ettirip ettirmediği ilk gün tespit edilmelidir. Bu bilgiler, izlenecek yolu baştan belirler.

2. 2

   İhtar ve süre verme

   Müteahhit temerrüde düştüğünde, sözleşmeden dönme veya tazminat yoluna gitmeden önce kural olarak noter aracılığıyla ihtar çekilmesi ve uygun bir süre verilmesi gerekir. İhtarın içeriği, ileride açılacak davanın çerçevesini çizer.

3. 3

   Fesih ya da ifa

   Sözleşme tek taraflı bir beyanla feshedilemez; tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir (HGK, E. 2022/447, K. 2023/1136). Fesih kural olarak geriye etkilidir; ancak Yargıtay uygulamasında inşaatın yaklaşık %90 seviyesine ulaştığı hâllerde fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve müteahhit yaptığı işin karşılığını almaya devam eder. Hangi yolun seçileceği, tapuda kalan payların durumu ve yapının seviyesi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

4. 4

   Tapu, tazminat ve süreler

   Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Gecikme tazminatı ve kira kaybı beş yıllık zamanaşımına tabidir ve her ay için ayrı işler; beklemek, en eski ayların alacağını kaybetmek demektir.

Yaklaşımımız

Sık sorulan sorular