Gayrimenkul hukuku · Kira
Kira uyuşmazlığında hak çoğu zaman bir ayda kazanılır ya da kaybedilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin neredeyse tamamı kısa ve katı sürelere bağlıdır. Bir gün erken yapılan arabuluculuk başvurusu da, bir gün geç açılan dava da aynı sonucu doğurabilir: kiraya veren bir yıl daha bekler, kiracı ise elindeki savunmayı kullanamadan çıkar.
Bu sayfa hem kiraya verene hem kiracıya yazıldı. Konut ve işyeri kiraları için ortak kuralları birlikte anlattık; yalnızca birine uygulanan hükümleri ayrıca işaretledik. Sayfanın ortasındaki yol haritası aracıyla, kendi durumunuz için hangi yolun ve hangi son günün geçerli olduğunu görebilirsiniz. Türkiye'nin her yerinde sizi temsil edebiliriz.
Temel kural: sözleşme süresinin bitmesi tek başına yetmez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu uzama her yıl kendiliğinden tekrarlanır (TBK m. 347). Kiraya veren bu uzamayı ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve o sebep için öngörülen süre içinde sona erdirebilir.
Kanunun sebep aramadığı tek durum, on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Bu süre geçtikten sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçe göstermeden sona erdirebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun çoğunluk görüşüne göre taraflar arasında yapılan her yeni sözleşme on yıllık süreyi yeniden başlatır (YHGK, E. 2017/(6)3-458, K. 2021/614, 25.05.2021). Yıllardır aynı kiracıyla her yıl yeni sözleşme imzalayan kiraya veren, on yılın dolduğunu sanırken sürenin yeni başladığını öğrenebilir.
Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye "süre sonunda kiracı tahliye eder" ya da "kiraya veren dilediği zaman fesheder" gibi bir madde yazılması, kanundaki tahliye sebeplerine yenisini eklemez. Kira uyuşmazlıklarına, taraflar tacir olsa bile, sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4).
Tahliye sebepleri ve süreleri
Aşağıdaki tablo, kanundaki tahliye sebeplerini ve her birinin süresini bir arada gösteriyor. Sürelerin büyük kısmı hak düşürücüdür: kaçırıldığında hâkim bunu kendiliğinden dikkate alır ve hak, en iyi ihtimalle bir sonraki kira yılına kadar kullanılamaz hâle gelir.
| Sebep | Süre | Önce arabulucuya gitmek gerekir mi? |
|---|---|---|
| Kiracıdan kaynaklanan sebepler | ||
| Kiranın ödenmemesiTBK m. 315 · İİK m. 269 | Kiracıya en az 30 gün ödeme süresi verilir. İcra yolunda tahliye, bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde istenir. | İcra takibinde hayır; dava yolunda evet. |
| Yazılı tahliye taahhüdüTBK m. 352/1 · İİK m. 272 | Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay. | İcra takibinde hayır; dava yolunda evet. |
| İki haklı ihtarTBK m. 352/2 | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay. Yargıtay bu sebebi belirsiz süreli sözleşmelerde uygulamıyor. | Evet. |
| Kiracının ya da eşinin aynı ilçede konutu Yalnız konutTBK m. 352/3 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay. | Evet. |
| Kiraya verenden kaynaklanan sebepler | ||
| Kiraya verenin ya da yakınının gereksinimiTBK m. 350/1 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay. | Evet; ama süre başlamadan değil. |
| Yeniden inşa, esaslı onarımTBK m. 350/2 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay. | Evet. |
| Yeni malikin gereksinimiTBK m. 351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay. | Evet. |
| On yıllık uzama süresinin dolmasıTBK m. 347 | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim. | Bildirim için hayır; kiracı çıkmazsa açılacak dava için evet. |
Gereksinim sebebiyle tahliye isteyen kiraya veren, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmek zorundadır. Kanun bunun yanında bir yaptırım da öngörür: gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye ettirilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Yeni malik bakımından Yargıtay, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılan davada ayrıca yazılı bildirim aranmadığını kabul etti (3. HD, E. 2024/4100, K. 2025/1496, 11.03.2025; kanun yararına bozma). Edinmeden sonraki bir ay içinde bildirim yapılmadıysa yeni malikin elinde hâlâ bu yol vardır; ama sözleşmenin bitişini beklemek zorundadır.
Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava süresi bir yıllık uzama süresinin sonuna kadar uzar (TBK m. 353). Bu bildirimin hangi tahliye sebeplerinde işe yaradığı uygulamada tartışmalıdır; ona güvenerek süreyi bilerek kaçırmayın.
Tahliye yol haritası
Kiraya veren ya da kiracı olarak durumunuzu seçin. Elinizdeki belgedeki tarihi yazarsanız, hangi yolun açık olduğunu, sırasıyla neler yapılacağını ve son günü göreceksiniz. Yanıtlarınız yalnızca kendi tarayıcınızda değerlendirilir; hiçbir yere gönderilmez ve kaydedilmez.
Tahliye yol haritası
Hangi yol, hangi son gün?
Üç soru ve bir tarih. Bir dakika sürer.
Bu yol haritası genel bir ön değerlendirmedir; dosyanızın hukuki incelemesinin yerini tutmaz. Tarihler, verdiğiniz bilgiye göre HMK m. 92 uyarınca hesaplanmıştır. Son gün resmî tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş günü biter (HMK m. 93); ancak son güne bırakmayın. Tebliğ tarihinin ne olduğu, belgenin türü ve sözleşmenizdeki hükümler sonucu değiştirebilir.
Tahliye taahhütnamesinde en sık gördüğümüz hatalar
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin elindeki en hızlı araçtır: geçerli bir taahhüt varsa sebep ispat etmeye gerek kalmaz ve icra yoluyla arabuluculuğa gitmeden tahliye istenebilir. Bu yüzden Yargıtay taahhüdün geçerliliğini sıkı şartlara bağlar. Yazılı olmalı, kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmeli, belli bir boşaltma tarihi içermeli ve kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmiş olmalıdır (3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026; kanun yararına bozma). Uygulamadaki hataların neredeyse tamamı bu şartlardan birinde çıkar.
- Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılması.Kiracı, evi ya da işyerini tutabilmek için o gün önüne konan her kâğıdı imzalar. Yargıtay 1944 tarihli içtihadı birleştirme kararından bu yana, ilk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüdü serbest iradenin ürünü saymaz. Daire, sözleşme sırasında verilen bir taahhüdü ancak kiracının sonradan gönderdiği ve aynı boşaltma tarihini kabul eden bir ihtarnameyle birlikte değerlendirerek geçerli saydı (3. HD, E. 2024/4396, K. 2025/3416, 18.06.2025). Böyle bir belgeye her dosyada rastlanmaz.
- Tarihin boş bırakılması.Boş tarihli taahhüt uygulamada çok yaygındır. Hukuk Genel Kurulu, tarihlerin sonradan doldurulmasının belgeyi tek başına geçersiz kılmadığını ve belgenin teslimden önce boş verildiğini iddia eden kiracının bunu ispat etmesi gerektiğini kabul etti (YHGK, E. 2017/6-975, K. 2021/1108, 28.09.2021). Ancak karar oy çokluğuyla verildi ve her dosyada tarihin nasıl doldurulduğu ayrıca tartışılır. Tarihi imza anında, kiracının el yazısıyla ya da noterde yazdırmak bu tartışmayı baştan bitirir.
- Belli bir boşaltma tarihi yazılmaması."3+2 yıl sonunda teslim edilecektir" ya da "kiraya veren istediğinde boşaltılacaktır" gibi ifadeler, kanunun aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü değildir (12. HD, E. 2020/1175, K. 2020/2309, 09.03.2020). Gün, ay ve yıl olarak açık bir tarih yazılmalıdır.
- Bir aylık sürenin kaçırılması.Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmaz ya da dava açılmazsa, o taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Kiracıyla yapılan "birkaç ay daha kalsın" konuşmaları bu süreyi durdurmaz.
- Taahhütten sonra yeni kira sözleşmesi imzalanması.Taahhüt alındıktan sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, kira ilişkisi yenilenmiş sayılır ve önceki taahhüt hükümsüz kalır (3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026). Kira artışını belgelemek için her yıl yeni sözleşme imzalatan kiraya veren, farkında olmadan elindeki taahhüdü değersizleştirebilir.
- Kiracılardan yalnızca birine imzalatılması.Birden fazla kiracı varsa taahhüdü hepsi vermelidir. Kiralanan aile konutuysa, diğer eşin açık rızası olmadan verilen taahhüt öğretide hükümsüz kabul ediliyor ve rızanın varlığını kiraya verenin ispat etmesi gerekiyor (TMK m. 194; TBK m. 349). Aile konutunda iki eşin de imzası alınmalıdır.
- Şirket kiracıda yetkisiz kişiye imzalatılması.İşyeri kiracısı bir şirketse taahhüdü şirketi temsile yetkili kişi vermelidir. Şube müdürü, muhasebeci ya da kefil tarafından imzalanan belge şirket kiracıyı bağlamaz. İmza sirkülerini mutlaka isteyin.
Kiracıysanız: taahhüde dayalı bir tahliye emri tebliğ edildiğinde itiraz süresi yedi gündür. Taahhüdü sözleşmeyle birlikte ya da boş tarihli verdiğinizi ileri sürecekseniz, Hukuk Genel Kurulu'nun yaklaşımına göre bunu ispat yükü sizdedir; elinizdeki yazışmaları, ödeme dekontlarını ve tanık bilgilerini hemen bir avukata incelettirin.
Dava açmadan önce arabuluculuk
01.09.2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, depozitonun iadesi ve kiralanandaki hasar için açılacak davaların hepsi bu kapsama girer. Arabulucuya gidilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Kanun tek bir istisna öngörüyor: kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi. Kira borcuna dayalı tahliye talepli takip (İİK m. 269) ve tahliye taahhüdüne dayalı takip (İİK m. 272) için arabulucuya gitmek gerekmez. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenmesi de bu istisnanın içinde görülüyor.
En sık yapılan hata: erken başvuru
Yargıtay, gereksinim sebebiyle tahliyede arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra, yani sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir aylık süre içinde yapılması gerektiğine hükmetti. Süre başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamıyor (3. HD, E. 2025/1495, K. 2025/3048, 26.05.2025). Bu kararla bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı giderildi. Aynı mantık diğer tahliye sebeplerinde de uygulanacağından, "nasılsa uzun sürer" diye sözleşme bitmeden arabulucuya gitmeyin.
Arabulucuya başvurduğunuz tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Bir aylık süre içinde başvurduysanız, arabuluculuk süreci uzasa bile dava hakkınız korunur; ancak son tutanaktan sonra kalan süre içinde davayı açmalısınız.
İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin ancak yarısına hükmedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A, 7531 sayılı Kanunla değişik). Arabuluculukta varılan anlaşma, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alındığında mahkeme kararı gibi icra edilir; hâkim bu sırada anlaşmanın kira hukukunun emredici hükümlerine uygunluğunu denetler. Anlaşma belgesine yazılan tahliye tarihi, kira bedeli ve depozito konusundaki her cümle bağlayıcıdır.
Elinizde noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış bir sözleşme veya taahhüt varsa, kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir ve arabuluculuk aranmaz. Belge adi yazılıysa ve kiracı imzasını inkâr ederse sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekir (İİK m. 274). Öğretide bu davadan önce arabulucuya başvurulması gerektiği kabul ediliyor; bu konuda yerleşmiş bir Yargıtay kararı henüz yok. Temkinli yol, davadan önce arabulucuya başvurmaktır.
Kira artışı ve kira bedelinin tespiti
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılı için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da artış bu sınırla yapılır. Konut kiraları için 2022'de getirilen yüzde yirmi beşlik geçici sınır 01.07.2024'te sona erdi; bugün geçerli olan tek sınır bu ortalamadır.
Bu sayfada bir artış hesaplayıcısı bulunmuyor; çünkü oran her ay değişiyor ve doğru oran sözleşmenizin yenilendiği aya göre belirleniyor. Kira yılınızın başladığı aydan bir önceki ayın verisini Türkiye İstatistik Kurumu'nun yayımladığı tüketici fiyat endeksi bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırında bulabilirsiniz.
Beş yıl dolduğunda
TBK m. 344/3Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılda bir kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Bu belirlemede endeks sınırı uygulanmaz; emsal kiralar ve kiralananın durumu da dikkate alınır. Piyasanın çok altında kalmış kiralar ancak bu yolla güncellenebilir.
Davanın zamanı
TBK m. 345Kira tespit davası her zaman açılabilir; ama belirlenecek kiranın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Aksi hâlde yeni kira, ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu dava da arabuluculuğa tabidir.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez (TBK m. 344/4).
Kiracıysanız
Kanun kiracıyı korur; ama bu koruma ancak süreler içinde ve doğru biçimde kullanıldığında işe yarar. Kiracıların en sık hak kaybettiği anlar, bir belgenin tebliğ edildiği ilk günlerdir.
Tahliye bildirimi aldıysanız
Kiraya verenin "şu tarihte evi boşaltın" diyen bir ihtarnamesi sizi tek başına çıkmaya zorlamaz. Kiraya veren kanundaki bir sebebe dayanmalı ve süresinde arabulucuya, ardından mahkemeye başvurmalıdır. Bildirimin hangi sebebe dayandığını ve sürelere uyulup uyulmadığını bir avukata incelettirin; panikle imzalanan bir tahliye taahhüdü, elinizdeki bütün savunmaları ortadan kaldırır.
Ödeme emri ya da ödeme ihtarı aldıysanız
İcra ödeme emrine itiraz süresi yedi gün, ödeme süresi otuz gündür. Borcu süre içinde öderseniz o takiple tahliye edilemezsiniz; ancak aynı kira yılında ikinci bir ihtara sebep olursanız, bu iki ihtar kira yılı sonunda tahliye sebebi olur. Ödemeyi kiraya verenin hesabına ya da icra dosyasına, hangi aya ait olduğunu açıklama kısmına yazarak yapın.
Depozito
Konut ve çatılı işyerinde güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; fazlası geçersizdir (TBK m. 342). Para güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılmalıdır. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde size karşı dava ya da takip açtığını bankaya bildirmezse, banka sizin talebiniz üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır. Depozito elden verildiyse bu bir alacaktır ve iadesi için de önce arabulucuya gidilir.
Erken çıkmak istiyorsanız
Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az on beş gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirebilirsiniz. Süre dolmadan çıkarsanız, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kiradan sorumlu kalırsınız (TBK m. 325). Yerinize kiracı bulmanız bu sorumluluğu sınırlar. Anahtarı teslim ettiğinizi ve kiralananın durumunu tutanakla belgeleyin.
Gereksinim ya da yeniden inşa gerekçesiyle tahliye edildiniz ve taşınmaz üç yıl dolmadan başkasına kiralandıysa, son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilirsiniz (TBK m. 355). Bir yıllık kira bu tazminatın alt sınırıdır; taşınma giderleri ve kira farkı gibi zararlar ayrıca istenebilir. Ancak Yargıtay, ihtar üzerine mahkeme kararı beklemeden kendiliğinden çıkan kiracıya bu tazminatı vermiyor. İhtar aldığınızda çıkmadan önce danışın.
İşyeri kiralarında farklı olanlar
Çatılı işyeri kiraları, konut kiralarıyla büyük ölçüde aynı hükümlere tabidir. Tahliye sebepleri, süreler, on yıllık uzama kuralı ve arabuluculuk şartı işyerinde de aynen uygulanır. Farklar şunlardır:
- Kiracının ya da eşinin aynı ilçede konutu bulunması tahliye sebebi işyeri kiralarında uygulanmaz (TBK m. 352/3).
- Kiracı tacir ya da tüzel kişi olsa bile depozito sınırı, kira artış sınırı, erken tahliye ve emredicilik hükümleri 01.07.2020'den bu yana uygulanıyor. Daha önce yapılmış sözleşmelerdeki aksi yöndeki maddeler bu hükümler karşısında geçerliliğini yitirdi.
- Yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı yalnız konutlar içindi; işyerlerinde hiç uygulanmadı.
- Taraflar tacirse temerrüt ve fesih ihtarlarını noter, iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderin. Kira hukuku yazılı şekli yeterli görse de, tacirler arasındaki ihtarların şekli tartışmaya açıktır ve ispat bakımından bu yollar güvenlidir.
- Kiracı şirketse tahliye taahhüdünü, sözleşmeyi ve ihtarlara verilen cevapları şirketi temsile yetkili kişinin imzaladığından emin olun.
İşyerinde tahliyenin kiracı için bedeli, konuttakinden çok daha ağırdır: müşteri çevresi, yapılan yatırımlar ve ruhsat birlikte kaybedilir. Bu yüzden işyeri kira sözleşmelerinde süre, yenileme, artış ve tahliye maddelerinin imzadan önce iki taraf açısından da dikkatle yazılması gerekir.
Yaklaşımımız
Önce süre
Bir kira dosyasında ilk işimiz, bütün süreleri tek tek hesaplamaktır: sözleşmenin bitişi, uzama yılları, ihtarların tebliğ tarihleri, arabuluculuk için açılan pencere. Hangi yolun açık olduğunu bu hesap belirler.
Mümkünse icra, gerekirse dava
Kiraya veren için ilamsız tahliye yolu açıksa, hem daha hızlı hem de arabuluculuğa tabi değildir. Bu yolun kapalı olduğu ya da itiraz riskinin yüksek olduğu dosyalarda arabuluculuk ve dava sürecini baştan planlarız.
Belgeyi uyuşmazlık gözüyle hazırlamak
Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi ve ihtarname; hepsi ileride bir hâkimin önüne gelecek belgelerdir. Bu belgeleri, Yargıtay'ın geçerlilik için aradığı şartlara göre hazırlarız.
Arabuluculukta hazırlıklı olmak
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı arabuluculukta çözülür. Toplantıya, dava açılsaydı ileri süreceğimiz bütün delil ve hesaplarla gideriz; anlaşma metnini de icra edilebilir biçimde yazarız.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinin süresi doldu; kiracıyı çıkarabilir miyim?
Kendiliğinden hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu her yıl tekrarlanır (TBK m. 347). Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine, örneğin gereksinim, yazılı tahliye taahhüdü ya da iki haklı ihtara dayanarak ve o sebebin süresi içinde tahliye isteyebilir. Sebep aranmayan tek durum, on yıllık uzama süresinin dolmasıdır.
Tahliye için önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Tahliye davası açılacaksa evet; 01.09.2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kira borcuna ya da tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi ise bu şartın dışındadır. Dikkat edilmesi gereken nokta zamanlamadır: Yargıtay, gereksinim sebebiyle tahliyede arabulucuya dava açma hakkı doğduktan sonra, yani sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde başvurulması gerektiğine hükmetti (3. HD, E. 2025/1495, K. 2025/3048, 26.05.2025).
Kira ödenmezse kiracıyı nasıl tahliye ettirebilirim?
En hızlı yol, icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatmaktır (İİK m. 269). Kiracıya itiraz için yedi gün, ödeme için konut ve çatılı işyerinde otuz gün süre verilir. Kiracı itiraz etmez ve ödemezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yol arabuluculuğa tabi değildir. Kiracı süre içinde öderse o takiple tahliye sağlanamaz; ancak aynı kira yılındaki ikinci ihtarla birlikte iki haklı ihtar sebebiyle dava yolu açılır.
Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kural olarak hayır. Yargıtay, ilk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüdü kiracının serbest iradesinin ürünü saymaz; taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir (3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026). Kiracının sonradan aynı boşaltma tarihini kabul eden yazılı bir beyanı varsa sonuç değişebilir (3. HD, E. 2024/4396, K. 2025/3416, 18.06.2025). Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılması da önceki taahhüdü hükümsüz kılar.
Tarihi boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhüt geçerli mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tarihlerin sonradan doldurulmasının belgeyi tek başına geçersiz kılmadığını; belgenin teslimden önce boş tarihlerle verildiğini ya da anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia eden kiracının bunu ispat etmesi gerektiğini kabul etti (YHGK, E. 2017/6-975, K. 2021/1108, 28.09.2021). Karar oy çokluğuyla verildi. Kiraya veren için güvenli yol, tarihin imza anında doldurulmasıdır; kiracı için ise tarihin nasıl doldurulduğuna ilişkin her yazılı delil önemlidir.
Bu yıl kirayı ne kadar artırabilirim?
Yenilenen kira yılı için artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344). Konut kiraları için uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 01.07.2024'te sona erdi. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, kira tespit davasıyla hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir; bu belirlemede endeks sınırı uygulanmaz.
Ev sahibi kendisi oturacağını söylüyor; çıkmak zorunda mıyım?
Bildirim tek başına sizi çıkmaya zorlamaz. Kiraya veren, gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde önce arabulucuya, anlaşma olmazsa mahkemeye başvurarak ispat etmelidir (TBK m. 350). Bu yolla tahliye ettirilen taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir (TBK m. 355).
On yılı aşkın süredir kiracıyım; ev sahibi sebep göstermeden beni çıkarabilir mi?
On yıllık uzama süresi dolduysa, kiraya veren izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m. 347). Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun çoğunluk görüşüne göre taraflar arasında yapılan her yeni sözleşme on yıllık süreyi yeniden başlatır (YHGK, E. 2017/(6)3-458, K. 2021/614, 25.05.2021). Bu yüzden sürenin hangi tarihten hesaplanacağı, son imzalanan sözleşmeye bakılarak belirlenmelidir.
Depozitomu ne zaman ve nasıl geri alabilirim?
Konut ve çatılı işyerinde depozito üç aylık kirayı aşamaz ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılmalıdır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde size karşı dava ya da takip açtığını bankaya bildirmezse, banka sizin talebinizle depozitoyu iade etmek zorundadır (TBK m. 342). Depozito elden ödendiyse iadesi için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
İşyeri kiralarında kurallar farklı mı?
Büyük ölçüde aynıdır: tahliye sebepleri, süreler, on yıllık uzama kuralı ve arabuluculuk şartı işyerinde de uygulanır. Kiracının aynı ilçede konutu bulunması tahliye sebebi yalnız konutlarda geçerlidir. Kiracı tacir ya da şirket olsa bile depozito ve artış sınırları 01.07.2020'den bu yana uygulanıyor. Tacir taraflar arasında ihtarları noter, iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta ile göndermek ispat bakımından güvenlidir.
İlk adım
İhtar çekmeden, taahhüt imzalatmadan, arabulucuya gitmeden önce danışın
Kira uyuşmazlığında doğru yol çoğu zaman tek bir tarihe bağlıdır ve o tarih geçtiğinde başka bir yol aramak zorunda kalırsınız. Sözleşmenizi ve elinizdeki belgeleri birlikte inceleyelim; hangi yolun, hangi son günle açık olduğunu açıkça söyleyelim.
Görüşmenin içeriği Avukatlık Kanunu m. 36 uyarınca gizlidir.