Çalışma Alanları › Aile ve Miras Hukuku › Muris muvazaası

Miras ve gayrimenkul hukuku · Muris muvazaası

Satış gibi görünen bir bağış, mirasçıyı bağlamaz.

Bir baba, sağlığında tarlasını tapuda "satış" göstererek oğluna devreder; bedel hiç ödenmez, baba ölünceye kadar tarlayı ekmeye devam eder. Ölümünden sonra kız kardeşler tapuya baktığında tarla çoktan devredilmiştir. Hukuk bu işleme muris muvazaası der: görünürdeki satış tarafların gerçek iradesine uymadığından, gizli bağış ise tapu şekline uymadığından geçersizdir. Mirasçı, kendi payı oranında tapunun iptalini ve adına tescilini isteyebilir; bunun için saklı paylı mirasçı olmak da, belli bir süreye uymak da gerekmez.

Bu sayfa hem miras hakkı zedelendiğini düşünen mirasçıya hem de kendisine dava açılan devralana yazıldı. Mal kaçırmayı değil, malvarlığını sağlığında adil biçimde paylaştırmayı isteyen miras bırakanlar için ayrı bir bölüm var. Miras kalan taşınmazın paylaşımı için ortaklığın giderilmesi, kullanım uyuşmazlıkları için el atmanın önlenmesi ve ecrimisil sayfalarına bakın.

Muris muvazaası nedir, neden geçersizdir?

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir işlem yapmalarıdır; böyle bir işlem taraflar arasında da hüküm doğurmaz (TBK m. 19). Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak için gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermesine uygulamada muris muvazaası denir.

Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu işlemin akıbetini belirler: görünürdeki satış sözleşmesi, tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından geçersizdir; onun arkasına gizlenen bağış ise taşınmaz devri için kanunun aradığı resmî şekle uygun yapılmadığından (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26) o da geçersizdir. Sonuç olarak devir hiç yapılmamış sayılır ve miras hakkı zedelenen mirasçı, saklı paylı olsun olmasın, tapu kaydının iptali ile miras payı oranında kendi adına tescilini isteyebilir.

Ne gerekir?

Davanın şartları

Miras bırakanın ölmüş olması; devrin tapulu bir taşınmaza ilişkin olması; devrin görünürde ivazlı (satış, bakma sözleşmesi) ama gerçekte karşılıksız yapılması; amacın mirasçıları miras hakkından yoksun bırakmak olması.

Ne gerekmez?

Sık yanılgılar

Saklı paylı mirasçı olmak gerekmez. Belli bir süre içinde dava açmak gerekmez. Yazılı delil gerekmez; mirasçılar üçüncü kişi konumunda olduğundan muvazaa tanık dâhil her türlü delille ispat edilebilir.

Tapusuz taşınmazlar, araçlar, banka hesapları ya da şirket payları için muris muvazaası kuralları aynı biçimde işlemez; bu mallar için denkleştirme, tenkis ya da genel muvazaa hükümleri gündeme gelir. Sayfa, tapulu taşınmazları konu alır.

III.

Kim açar, kime karşı açılır?

Davayı, miras hakkı zedelenen her mirasçı tek başına ve yalnızca kendi payı için açabilir; diğer mirasçıların katılması şart değildir. Mirasçılık sıfatı mirasçılık belgesiyle ispat edilir. Davalı, taşınmazı miras bırakandan devralan kişidir; o da ölmüşse mirasçıları davalı olur.

Taşınmaz hâlâ devralanda

Tapu iptali ve tescil

Muvazaa kabul edilirse devralan adına olan kayıt, davacının miras payı oranında iptal edilir ve davacı adına tescil edilir. Davayı açmayan mirasçıların payı devralanda kalır.

Taşınmaz üçüncü kişiye geçti

TMK m. 1023 · m. 1024

Tapu kaydına güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Muvazaayı bildiği ya da bilmesi gerektiği ispat edilirse ona karşı da iptal istenir; aksi hâlde ilk devralandan taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden bedel istenir.

Tapu kaydını dava açmadan önce inceletin

Davalının yanlış gösterilmesi davayı baştan düşürebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, mirasçıların tapu kayıtlarını incelemeden kardeşlerinden birine dava açtığı, sonradan devrin başka kardeşe yapıldığının anlaşıldığı bir dosyada davanın pasif husumet yokluğundan reddini onamıştır (E. 2026/4453, K. 2026/6473, 28.09.2026). Tapu sicilindeki resmî senet ve akit tablosu, hangi işlemin kime, hangi bedelle yapıldığını gösterir; dava bu belgeler okunduktan sonra açılır.

Miras bırakan sağken dava açılamaz; miras hakkı ölümle doğar. Ölümden sonra ise süre yoktur: devrin üzerinden otuz yıl geçmiş olsa da dava açılabilir. Ne var ki geçen her yıl tanıkları, banka kayıtlarını ve değer tespitini zorlaştırır.

IV.

Muvazaa mı, tenkis mi, denkleştirme mi?

Miras bırakanın sağlığında yaptığı devirlere karşı mirasçının elinde üç ayrı araç vardır. Hangisinin uygun olduğu devrin niteliğine, mirasçının konumuna ve geçen süreye bağlıdır; uygulamada muvazaa ile tenkis aynı davada terditli (biri olmazsa diğeri) olarak istenir.

Ölçüt	Muris muvazaası	Tenkis	Denkleştirme
İddia	Satış gerçek değil, gizli bağış var	Bağış gerçek ama saklı payımı aşıyor	Mirasçıya yapılan kazandırma miras payına mahsuben yapıldı
Kim açabilir?	Her mirasçı	Yalnızca saklı paylı mirasçı (altsoy, ana ve baba, eş; TMK m. 506)	Yasal mirasçılar, paylaşma davasında (TMK m. 669)
Süre	Yok	Öğrenmeden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıl (TMK m. 571)	Paylaşma talebiyle birlikte; paylaşma süreye bağlı değil
Sonuç	Tapu iptali, pay oranında tescil	Saklı payı aşan kısmın iadesi ya da bedeli	Kazandırmanın miras payından düşülmesi
Üçüncü kişiye devir	İyiniyetli üçüncü kişi korunur; bedel istenir	Kural olarak bedel	Değer üzerinden hesap

Dava dilekçesinde yalnızca tenkis istenirse ve muvazaa iddiası sonradan ileri sürülürse, talep değişikliği sorunu doğar; tersine yalnızca muvazaa istenip reddedilirse tenkis süresi çoktan geçmiş olabilir. Bu yüzden ilk dilekçe her iki talebi de içerir.

Süreç nasıl işler?

1
Mirasçılık belgesi ve tapu araştırması
Noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınır. Tapu müdürlüğünden taşınmazın tedavül (devir) kaydı, resmî senet ve akit tablosu istenir; miras bırakanın sağlığında yaptığı bütün devirler bu kayıtlardan çıkar.
2
Deliller ve değer
Devir tarihindeki gerçek değer için emsal satışlar ve belediye rayiçleri, bedelin ödenip ödenmediği için banka kayıtları, miras bırakanın gelir ve sağlık durumu için kurum yazıları, kullanım için tanıklar ve komşular belirlenir.
3
Dava
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde (HMK m. 12) tapu iptali ve tescil, olmazsa tenkis talebiyle dava açılır. Harç, taşınmazın değeri ile miras payının çarpımı üzerinden nispidir. Devralanın taşınmazı elden çıkarmasını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenir. Arabuluculuk zorunlu değildir.
4
Yargılama
Tanıklar dinlenir, kayıtlar getirtilir, keşif ve değerleme yapılır. Mahkeme, miras bırakanın devri yapmakta haklı bir sebebi bulunup bulunmadığını, bedelin ödenip ödenmediğini ve olayların olağan akışını birlikte değerlendirir.
5
Karar, kanun yolu ve tescil
Kabul hâlinde tapu kaydı davacının payı oranında iptal edilip adına tescil edilir; tenkis kabul edilirse saklı payı aşan kısım iade edilir ya da bedeli ödenir. İstinaf ve temyiz yolu açıktır; kesinleşen karar tapuya işlenir.

VI.

En sık gördüğümüz hatalar

Tapu kayıtlarını okumadan dava açmak.Devrin kime, hangi tarihte ve hangi işlemle yapıldığı resmî senetten anlaşılır. Yanlış davalı, davanın reddi demektir.
Yalnızca tenkis istemek.Tenkis süreye tabidir ve yalnızca saklı payı korur; muvazaa iddiası eklenmezse taşınmazın tamamı değil, saklı payı aşan kısmı tartışılır.
İhtiyati tedbir istememek.Dava sırasında taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye satılırsa tapu iptali imkânsızlaşır; geriye bedel davası kalır.
"Nasılsa süre yok" diye beklemek.Süre yoktur ama tanıklar ölür, banka kayıtları silinir, değer tespiti zorlaşır. Geç açılan dava, ispatı zor dava demektir.
Bakma sözleşmesini baştan muvazaalı saymak.Miras bırakan gerçekten bakıma muhtaçsa ve bakım yapılmışsa ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerlidir; iddianın bakım olgusuyla sınanması gerekir.
Diğer mirasçılara yapılan kazandırmaları görmezden gelmek.Miras bırakan her çocuğuna benzer değerde mal devretmişse amaç mal kaçırmak değil paylaştırmak olabilir; mahkeme bunu muvazaaya karşı güçlü bir savunma olarak değerlendirir.
Aile içi anlaşmayı yazıya dökmemek.Dava öncesi ya da sırasında kardeşler arasında varılan anlaşma, taşınmazlar için resmî şekle ya da en azından arabuluculuk anlaşma belgesine bağlanmazsa hiçbir değeri yoktur.

VII.

Miras bırakan tarafındaysanız: sağlığınızda adil paylaşım nasıl yapılır?

Malvarlığını sağlığında paylaştırmak isteyen pek çok kişi, "satış" görünümlü devirle kendi iradesinin ölümünden sonra yıllarca mahkemede tartışılmasına yol açar. Oysa hukuk, geçerli yollar sunar:

Geçerli yollar

Açık bağış ve denkleştirmeden muaf tutma: Devir, bağış olarak ve tapuda resmî şekilde yapılır; miras bırakan dilerse kazandırmanın miras payına mahsup edilmeyeceğini açıkça belirtir (TMK m. 669). Saklı paylar yine korunur, ama muvazaa tartışması olmaz. Miras sözleşmesi ve vasiyetname: Noter önünde ya da kanuni şekilde düzenlenir, ölümden sonra hüküm doğurur, saklı paylara uyulduğu ölçüde tartışmasızdır. Paylaştırma kuralı: Miras bırakan, hangi malın hangi mirasçıya düşeceğini vasiyetnameyle belirleyebilir (TMK m. 647). Gerçek bakma sözleşmesi: Bakıma gerçekten ihtiyaç varsa ve bakım fiilen yapılıyorsa ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli bir yoldur; aile şirketlerinde ise pay devri ve nesil geçişi planlaması ayrıca kurgulanır.

Bu yolların her biri saklı pay hesabı, vergi ve tapu masrafı bakımından farklı sonuç doğurur. İlk görüşmede, hangi yolun hem iradenize hem de mirasçılar arasındaki dengeye uyduğunu birlikte belirleriz; aile şirketlerinde şirketler hukuku ekibimiz devreye girer.

VIII.

Yaklaşımımız

Dava, tapu arşivinde başlar

Resmî senet, akit tablosu ve tedavül kayıtları okunmadan dava açmayız. Yanlış davalıya açılan davanın bedelini bir başka dosyadan biliyoruz.

İki talep, tek dilekçe

Muvazaa ve tenkis talepleri terditli olarak birlikte kurulur; tenkis süresi dava dilekçesiyle korunur.

Tedbir ilk gün

Taşınmazın dava sırasında elden çıkmasını önlemek için ihtiyati tedbir şerhini dava dilekçesiyle birlikte isteriz.

Dürüst beklenti

Bazı devirler gerçekten satıştır, bazı bakma sözleşmeleri gerçekten bakımdır. Delilleri gördükten sonra davanın açılmaması gerektiğini de açıkça söyleriz.

IX.

Sık sorulan sorular

Muris muvazaası davası için süre var mı?

Hayır. Muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir; miras bırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir. Terditli olarak istenen tenkis talebi ise bir ve on yıllık sürelere tabidir.

Saklı payım yoksa da dava açabilir miyim?

Evet. 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre saklı pay sahibi olsun olmasın, miras hakkı zedelenen her mirasçı muris muvazaasına dayanarak tapu iptali ve tescil isteyebilir.

Miras bırakan hayattayken dava açılabilir mi?

Hayır. Miras hakkı ölümle doğduğundan muris muvazaası davası ancak miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir. Sağlığında yapılan devirlere karşı, miras bırakan kendisi muvazaa iddiasında bulunmadıkça, mirasçı adayının dava hakkı yoktur.

Tapuda satış bedeli ödendiği yazıyor; dava yine de açılır mı?

Evet. Resmî senette bedelin ödendiğinin yazılması muvazaa iddiasını tek başına çürütmez. Mirasçılar üçüncü kişi konumunda olduğundan muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir; bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, miras bırakanın satış ihtiyacı ve alıcının ödeme gücü araştırılır.

Taşınmaz devralan tarafından başkasına satıldıysa ne olur?

Tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Devralanın muvazaayı bildiği ya da bilmesi gerektiği ispatlanırsa ona karşı da tapu iptali istenebilir; aksi hâlde ilk devralandan taşınmazın bedeli istenir.

Muris muvazaası ile tenkis arasındaki fark nedir?

Muvazaa, görünürdeki satışın gerçek olmadığı iddiasıdır; kabul edilirse tapu iptal edilir ve her mirasçı payı oranında tescil ister, süre yoktur. Tenkis ise devrin gerçek bir bağış olduğunu kabul edip saklı payın ihlal edilen kısmının geri verilmesini ister; yalnızca saklı paylı mirasçılar açabilir ve bir yıl içinde açılmalıdır. İki talep aynı davada terditli olarak ileri sürülür.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk ihtiyaridir; muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası doğrudan açılabilir. Anlaşma sağlanırsa arabuluculuk anlaşma belgesi tapuda işlem yapılmasına imkân verir.

Dava ne kadar sürer ve masrafı nedir?

Tanık dinlenmesi, tapu ve banka kayıtlarının getirtilmesi, keşif ve değerleme nedeniyle ilk derecede çoğunlukla bir buçuk ila üç yıl sürer; istinaf ve temyiz eklenir. Harç, taşınmazın değeri ile miras payınızın çarpımı üzerinden nispi hesaplanır; avukatlık ücreti yazılı sözleşmeyle belirlenir.

İlk adım

Tapu kayıtlarını birlikte okuyalım

Muris muvazaasında sonucu, dava açılmadan önce yapılan tapu araştırması ve ilk dilekçede kurulan talep belirler. Mirasçılık belgenizi ve bildiğiniz devirleri getirin; hangi taşınmaz için hangi talebin açık olduğunu ve ispatın nereden kurulacağını açıkça söyleyelim.

Randevu talebi WhatsApp ile yazın 0532 580 00 58

Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki görüş yerine geçmez. Görüşmenin içeriği Avukatlık Kanunu m. 36 uyarınca gizlidir.