Taşınmazınızı başkası kullanıyorsa, sessiz kalmanın da bir bedeli vardır.

İki talep, tek dava

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de isteyebilir (TMK m. 683/2). Bu talep mülkiyet hakkından doğar ve zamanaşımına uğramaz: taşınmazınız on yıl, yirmi yıl başkası tarafından kullanılmış olsa da kullanımın sona erdirilmesini isteme hakkınız kaybolmaz.

Ecrimisil ise bu kullanımın geçmişe dönük karşılığıdır. İyiniyetli olmayan zilyet, malı geri vermekle birlikte, haksız alıkoyma yüzünden malikin uğradığı zararı ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını ödemekle yükümlüdür (TMK m. 995). Uygulamada bu karşılık, taşınmazın o dönemde getirebileceği kira geliri üzerinden hesaplanır ve "ecrimisil" ya da "haksız işgal tazminatı" diye anılır.

İki talep aynı dilekçede birlikte ileri sürülür; ayrı ayrı dava açmak zaman ve harç kaybıdır. Davaya yalnız el atmanın önlenmesiyle başlayıp ecrimisili sonradan istemek, beş yıllık pencerenin bir kısmını kaybettirebilir.

Hangi durumda hangi yol?

Taşınmazı kullanan kişinin kim olduğu ve sizinle arasında bir hukuki ilişki bulunup bulunmadığı, izlenecek yolu baştan değiştirir. En sık karşılaştığımız beş durum:

Paydaşlar arasında: intifadan men şartı

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin hakkıyla bağdaştığı ölçüde paylı malın tamamından yararlanabilir (TMK m. 693). Bu yüzden miras kalan evde oturan kardeş, hukuken "işgalci" değildir; kendi payından yararlanmaktadır. Sorun, diğer paydaşların da yararlanmak istediğini bildirdiği hâlde kullanıma devam ettiğinde başlar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için intifadan men koşulu aranır: ecrimisil isteyen paydaşın, taşınmazdan yararlanmak istediğini ve kullanıma karşı çıktığını diğer paydaşa açıkça bildirmiş olması gerekir. Ecrimisil ancak bu bildirimden sonraki dönem için istenebilir; bildirim tarihi ispatlanamazsa, dava tarihi bildirim tarihi sayılır ve geçmiş dönem için ecrimisil alınamaz.

Paydaş, kullanımı sürdürürse el atmanın önlenmesi davası da açılabilir; mahkeme, taşınmazın niteliğine göre kullanımın paylar oranında düzenlenmesine de karar verebilir. Çoğu dosyada en kalıcı çözüm ise ortaklığın giderilmesidir: taşınmaz bölünür ya da satılır, kullanım sorunu kökten biter. Bu yolu ortaklığın giderilmesi sayfamızda ayrıntılı anlattık; ecrimisil talebi ortaklığın giderilmesi davasının içinde değil, ayrı bir davada ileri sürülür.

Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyette, yani henüz paylaşılmamış mirasta bir mirasçının diğerine karşı tek başına ecrimisil davası açıp açamayacağı tartışmalıdır; uygulamada diğer mirasçıların katılımı ya da muvafakati aranır. Tapudaki kayıt türü bu yüzden ilk bakılan şeydir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, en az kira geliri kadar, en çok tam gelir yoksunluğu kadardır. Mahkeme, taşınmazın dava konusu dönemde aynı koşullarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelini bilirkişi aracılığıyla belirler. Hesapta dönem dönem ilerlenir: her yıl için o yılın rayici bulunur, önceki yılın tutarı bir sonraki yıla endeksle taşınmaz, faiz her dönem için ayrı işler.

Üç noktaya dikkat edin. Birincisi, ecrimisil yalnızca iyiniyetli olmayan zilyetten istenir; taşınmazı haklı bir sebeple kendisinin sandığını ispat eden kişiden, iyiniyetin sona erdiği tarihe kadar ecrimisil alınamaz. İkincisi, dava tarihinden geriye doğru beş yıldan eski dönem zamanaşımına uğrar. Üçüncüsü, hesap raporuna itiraz süresi iki haftadır; hatalı bir emsal, hatalı bir dönem ayrımı itiraz edilmezse karara yansır.

"Ecrimisil" başlığı altında kullanan kişinin sebep olduğu zararın (yıkılan duvar, kesilen ağaç, bozulan tarla) karşılığı da istenebilir; ancak bu kalemler ayrı ayrı belirtilmeli ve ispat edilmelidir.

Yol seçici

Durumunuzu seçin; hangi talebin açık olduğunu, ecrimisilin hangi dönem için istenebileceğini ve görüşmeye getirmeniz gereken belgeleri göreceksiniz. Yanıtlarınız yalnızca kendi tarayıcınızda değerlendirilir; hiçbir veri gönderilmez.

Süreç nasıl işler?

1. 1

   Tapu ve belgeler

   Güncel tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi, taşınmazın fotoğrafları, kullanımın başlangıcını gösteren belgeler, komşu ve muhtar bilgileri. Elbirliği mülkiyetinde intikal işlemi bu aşamada yapılır.

2. 2

   Yazılı bildirim

   Paydaşa karşı zorunlu, üçüncü kişiye karşı tavsiye edilen adım. Noter ihtarnamesiyle kullanıma son verilmesi ve ecrimisil ödenmesi istenir; ihtar, ecrimisil döneminin başlangıcını ve kötüniyeti belgelendirir.

3. 3

   Dava

   Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde (HMK m. 12, kesin yetki) el atmanın önlenmesi, gerekiyorsa kal ve ecrimisil talebiyle dava açılır. Harç, ecrimisil tutarı ve taşınmazın değeri üzerinden nispi hesaplanır. Komşu hakkına dayanan uyuşmazlıklar dışında arabuluculuk zorunlu değildir.

4. 4

   Keşif ve bilirkişi

   Mahkeme taşınmazda keşif yapar; fen bilirkişisi kullanılan alanı krokiye işler, değerleme bilirkişisi ecrimisili hesaplar. Rapora iki hafta içinde itiraz edilir; davanın en teknik aşaması budur.

5. 5

   Karar ve icra

   Karar kesinleşince el atmanın önlenmesi ve kal hükmü icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir; ecrimisil alacağı ilamlı icra takibiyle tahsil edilir. İstinaf süresi iki haftadır.

Kullanan kişi dava sırasında taşınmazı başkasına devrederse ya da üzerine yapı yaparsa süreç uzar. Gerekli hâllerde dava açılırken ihtiyati tedbir istenir.

Hazine ve belediye taşınmazlarında ecrimisil

Kamu taşınmazlarını izinsiz kullananlardan ecrimisil, dava açılmadan idari yoldan istenir (2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75). Milli Emlak ya da belediye bir tespit tutanağı düzenler, ardından ecrimisil ihbarnamesi tebliğ eder. İhbarnameye tebliğden itibaren otuz gün içinde idareye itiraz edilebilir; itiraz üzerine düzeltme ihbarnamesi gönderilir. Sonuç kabul edilmiyorsa idare mahkemesinde iptal davası açılır; dava süresi de tebliğden itibaren işler ve kısadır.

Kamu taşınmazını kullanan kişiye karşı tahliye de idari yoldan yapılır: idare tahliye için mülki amirden karar alır, dava açmak zorunda değildir. Buna karşılık kullanıcının kendi lehine kazanılmış bir hak iddiası (kira sözleşmesi, tahsis, zilyetlik) varsa önce bu iddianın hukuki dayanağı incelenmelidir.

En sık gördüğümüz hatalar

1. Paydaşa karşı bildirim yapmadan dava açmak.Dava tarihine kadar geçen yılların ecrimisili kaybedilir; mahkeme yalnızca dava tarihinden sonrasına hükmeder.
2. Sözlü uyarıyla yetinmek."Yıllardır söylüyorum" cümlesinin ispat değeri yoktur. Bildirimin tarihi ve içeriği belgelenmelidir; noter ihtarnamesi bu yüzden vazgeçilmezdir.
3. Beş yılı beklemek.Her geçen yıl, geriye dönük istenebilecek dönemden bir yıl düşer. Kullanımı fark ettiğiniz an bildirim ve dava için saat işler.
4. İşgalciyle "şimdilik" para anlaşması yapmak.Düzenli alınan bir bedel, kira ilişkisi kurulduğu iddiasına zemin hazırlar; sonra tahliye kira hukuku kurallarına tabi olur ve çok daha uzun sürer.
5. Yapının kaldırılmasını istemeyi unutmak.Yalnızca el atmanın önlenmesine hükmedilirse bina, çit ya da ekim yerinde kalır. Kal talebi dilekçede açıkça yer almalıdır.
6. Kiracıya ecrimisil davası açmak.Sözleşme ilişkisi varken ecrimisil istenemez; yanlış yol usulden reddedilir, aylar kaybedilir.
7. Kamu ihbarnamesini kenara koymak.Otuz günlük itiraz süresi geçince tutar kesinleşir. İhbarnamenin tebliğ tarihini not edip hemen hareket edin.
8. Keşfe ve rapora kayıtsız kalmak.Kullanılan alanın krokiye yanlış işlenmesi ya da emsal kiranın düşük alınması, itiraz edilmezse karara yansır.

Yaklaşımımız

Not: Yargıtay'ın iş bölümüne ilişkin 29.06.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Büyük Genel Kurul kararıyla el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarının temyiz incelemesi 7. Hukuk Dairesine verilmiştir; bu sayfadaki uygulama notları o dairenin ve önceki dönemde aynı işi gören dairelerin yerleşik yaklaşımına dayanır.

Sık sorulan sorular